Napjainkban a dübörgő ingatlanpiac mellett egyre gyakrabban merül fel a kérdés, hogy a Felek miért áldozzanak ügyvédi munkadíjra – miközben közvetítési díjként gyakran ennek sokszorosát fizetik meg – mikor az adásvételi szerződésben úgyis csak néhány személyes adat kerül kitöltésre. Jelen cikkünkben a legfontosabb kockázati tényezők és biztosítékok bemutatásával igyekszünk rávilágítani a figyeltem az ügyvédi közreműködés fontosságára.

 

Prevenció

Ingatlan adásvétel során az ügyvédnek rendkívül fontos szerepe van már az ügylet megkötése előtt a felek közötti tárgyalások során, és a kiválasztott ingatlanra vonatkozó szabályozás, kockázatok felmérése tekintetében is. Az ügyfelek és az ingatlan adatainak begyűjtésével megállapítja és ellenőrzi már az ügylet megkötését megelőzően a stratégiai fontosságú kérdéseket, mint például az ingatlan minősítése, terhei, az irányadó társasházi szabályok vonatkozásában. Közvető szerepet lát el a felek közötti tárgyalások során tekintettel arra, hogy az adásvétel során az eljáró ügyvéd mindkét fél képviseltében fejt ki tevékenységet.

 

Kockázati tényezők

Ingatlan esetében az egyik legfontosabb kérdéskör az ingatlan terheinek pontos felmérése, mely vonatkozik egyfelől az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett per- és teher viszonyokra, valamint a társasházi költségek és a közüzemi szolgáltatási díjfizetés rendezettségére is. Fentieken túl a másik fontos terület az ingatlan fizikai, műszaki, statikai állapotának megfelelő vizsgálata, tekintettel arra, hogy a vonatkozó bírói gyakorlat alapján a vevőnek elvárható körültekintést és gondosságot kell tanúsítani az ügylet során. Az eladót ugyanakkor kellékszavatossági kötelezettség terheli arra nézve, hogy az ingatlannak nincs olyan rejtett fizikai hibája, amely a rendeltetésszerű használatot részben vagy egészben korlátozná, és amelyről az Eladó tudott, tudni kellett volna, vagy gondatlanságból a Vevő elől eltitkolt. Jogszavatosság és kellékszavatosság kellő biztosítottsága – és minden esetben az egyedi ügylethez igazított szabályozása – érdekében szakértő ügyvédhez javasolt fordulni.

Gyakorlati tapasztaltok alapján a fenti eseteken túl számos olyan kockázati tényező van, amely magasfokú körültekintést és elemzést igényel. A közös költség eladó általi meg nem fizetése, szabálytalan építkezés – ad absurdum, ingatlan-nyilvántartásban más került rögzítésre, mint ami fizikailag megvalósult -, társasházként hirdetett lakóingatlan valójában közös tulajdonként történő nyilvántartása, csak néhány gyakorlati példa Irodánk praxisa során.

Ügyfeleink érdekében nem egy esetben emeltünk szót – a fenti körülmények okán is – az ingatlanvásárlás átgondolása mellett,

tekintettel arra, hogy bizonyos feltétek hiánya utóbb rendkívüli nehézséget jelenthet a Vevő számára.

 

Finanszírozási kérdések körében fontosnak tartjuk megjegyezni, legyen szó akár új, akár használt ingatlan vásárlásáról, hogy pénzintézetek eltérő gyakorlata alapján más-más követelményekkel kell szembesülnie az Ügyfeleknek.

 

Banki tájékoztatóban foglalt követelmények nem minden esetben felelnek meg a pénzintézet által elfogadott és követett gyakorlattal

ezért hangsúlyos már a korai tárgyalások alkalmával a finanszírozás lehetséges módjainak rögzítése.

 

Biztosítékok kiemelt szerepe

Megfelelő biztosítéki rendszer felépítése az ügylet hatékony és minden fél számára kedvező kimenetele érdekében az ügyvéd egyik legfontosabb feladata.

Az eladó és a vevő érdekeinek védelme leggyakrabban a foglaló jogintézményének alkalmazásával, illetőleg elállás, kötbér és késedelmi kamat szabályozásával valósul meg az ingatlan adásvétel során.

 

Foglaló

Leggyakrabban alkalmazott biztosíték ingatlan adásvételi szerződések esetében, melynek mértéke általában

az ingatlan vételárának 10%-a.

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: „Ptk.”) alapján a másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik. Fontos kiemelni, hogy a túlzott mértékű foglalót a bíróság a kötelezett kérelmére mérsékelheti.

 

Elállás

Lényeges elemnek tekinthető az elállás szabályozásának kérdése, melynek alapján a későbbi viták elkerülése érdekében javasolt már a szerződésben részletesen szabályozni azon esetköröket, melyek a felek érdekei szerint elállásra adnak okot. Így az elállásra jogosult fél alappal hivatkozhat a szerződés alapján – az abban szabályozott – teljesítéshez fűződő érdekének megszűnésére.

 

Kötbér és késedelmi kamat

Kötbér valamely kötelezettség nem teljesítésének esetére kerül kikötésre a felek akaratából, azzal, hogy ingatlan adásvételi szerződéseknél leginkább a

birtokbaadás megfelelő biztosítása érdekében szabályozzák.

Fontos megjegyzés, hogy a kötbér kikötése

kizárólag írásban érvényes.

A fentieken túl a megfelelő fizetési ütemezés biztosítása és leginkább a Vevő teljesítési hajlandóságának növelése érdekében a felek késedelmi kamat kikötésében állapodhatnak meg az ingatlan adásvételi szerződésben.

 

Ebben a rövid gondolatébresztőnek szánt írásban mindössze néhány kiemelten fontos kockázati tényező és ennek alapján megfelelően felépített biztosítéki rendszer elemeinek bemutatására törekedtünk a teljesség igénye nélkül.

További bejegyzéseinkben érinteni fogjuk a finanszírozási kérdések főbb állomásait, ingatlan-nyilvántartás lényegi kérdéseit, jogvitákkal kapcsolatos megelőző ügyvédi tevékenység tárgykörét is.

Fentiek tükrében megállapítható, hogy egy ingatlan adásvétel

összetett és komplex folyamat, melyhez minden esetben érdemes szakértő ügyvédhez fordulni

a későbbi esetleges jogviták, peres és nem peres eljárások megelőzése érdekében.